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北大EMBA|怎样做好房地产行业盈余管理

房地产企业会计核算收入的关键是收入的确认和计量。房地产开发企业一般采用预收款的方式收取售房款。相关准则规定,当房屋竣工验收并与房屋购买者办妥了相关的手续后,就应该将预收款项确认为销售收入。但是房地产开发企业通常会采取措施来拖延“预收账款”转为销售收入的时间,比如拖延所开发的房屋的竣工时间,或者拖延办理相关的手续,从而减少当期的销售收入,减少当期税款的缴纳。|北京大学总裁皇冠开户网址8



这也就造成了成本和收入难以配比。配比原则是指以实现的收入与所发生的费用的直接联系为基础,将所有与收入产生有关的成本在同一会计期间转为费用。房地产开发企业的生产周期较长,开发项目从获得土地并开发完成到确认收入需要数年时间,必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理。在项目建设期内大量投入资金,并发生大量费用计入当期;由于项目尚未完工,即使开发产品已预售完毕,其预售款项也无法确认为收入,其结果是为配比原则的应用造成了困难。那么,如何规范房地产行业盈余管理?

1、更新收益观念,改革传统损益表
在传统损益表的基础上增加一项其他全面收益。从金额来讲,全面收益=净收益+其他全面收益。因使用公允价值而产生的公允价值变动损益是已经确认但未实现的损益,所以可以将这些己确认但未实现的损益应反映在其他全面收益中,这种损益不代表企业真实的经营业绩。传统损益表将巨额已确认未实现损益反映在净收益中,但即使企业利用公允价值确认了巨额利润也不能说明这个企业经营状况良好,确认了巨额亏损也不能说明这个企业面临倒闭。可见,如果采取这种会计方式,那么部分企业将不再热衷于利用公允价值进行盈余管理,房地产企业也不会因为利润波动太大而回避公允价值后续计量。同时,其他全面收益与净收益分开列示,能使会计信息使用者一目了然,哪些是已实现损益、哪些是未实现损益,能使损益信息更加全面有用。



2、明确收入确认的环节
收入确认环节的不确定性为公司进行盈余管理带来了空间。各公司采取不同的收入确认标准不利于行业内各公司之间的对比。应当建立并推广针对特殊业务的会计准则指引,让所有房地产开发企业有统一标准的确认方法,从而使企业财务报告所提供的收入信息能反映企业的实际价值。

3、扩大信息披露内容,提高信息含量
为满足信息使用者的需求,必须对房地产行业的信息披露体系进行改革,进一步规范房地产开发企业必须额外披露的各类相关信息的内容和要求。房地产开发企业除了必须按现行有关规定披露信息外,还应该披露企业的预售政策及情况;增加土地储备量及成本构成等额外信息的披露;在财务报告附注中增加分项目的现金流量信息的披露;增加投资计划及风险的披露;质量保证金的披露。同时,应在其财务会计报告中充分揭示其各种风险,而不应仅限于抵押风险,即在房地产开发企业报表附注中应增加风险披露的内容,就企业尚在开发的土地、工程项目等面临的开发风险、筹资风险、土地风险等进行说明,提高风险的透明度。
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